そもそも原状回復義務とは何か？
民法では「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う」（民法545条一項）となっています。
要するに、契約当時の状態に戻すということです。オフィスは住居用とは異なり、いろいろな造作を施すと思います。例えば、間仕切り壁の設置や、フロアカーペットの張替えなどその企業オリジナルの内装を施したり、エントランス部では、部屋の追加や壁ぼ追加は必須となってくるでしょう。このような造作を退去する時には賃貸契約を結んだ当時のそのままの状態にもどすことが原状回復となります。
原状回復ガイドライン？
平成に入り急増したのが、入居者とオーナー側の敷金、保証金をめぐる原状回復トラブルです。その度に裁判が行われ様々な判例が出ましたが、この様な疑問やトラブル解決において、未然防止と円満解決とためにガイドラインが作成されました。これが国土交通省住宅局が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。このガイドラインができて以降、裁判でも利用されています。
しかしこれはあくまで居住用の賃貸住宅を対象としたものになっているのです。オフィスの原状回復に関しては、適用されないと思っていたほうが良いかもしれません。
事業用賃貸は貸主優先なのか？
一つの判例を見てください。
本件物件は、居住用の小規模マンションであり、築年数も20年弱の中古物件である。また、本件賃貸借契約はその実態において居住用の賃貸借契約と変わらず、これをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。したがって、オフィスビルの賃貸借契約を前提にした特約をそのまま適用することは相当でないというべきであり、本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて、原状回復費用は、いわゆるガイドラインにそって算定し、敷金はその算定された金額と相殺されるべきである。
出典：www.retio.jp
要約すると、マンションの一室を賃借人がオフィスとして借り、その敷金を変換するよう求めた裁判です。東京簡易裁判所は居住用の賃貸マンションでありこれをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではないとして、賃貸住宅用の原状回復ガイドラインに従って費用を算定すべきであるという判断を下しましたのです。
まとめ
あくまで小規模のマンションタイプのオフィスであることとなっているので、事業用ビルのオフィスにはやはり適用されないでしょう。そうなると貸主優先となるのが事業用ビルなのですが、未然に防止するには貸主と退去時の認識を一致させておくことが大切かもしれません。
